|
| |
   
|
Définition -
Composition -
Rôle -
Moyens
d'action -
Responsabilités -
Fin de mandat -
Conseils
CSPC
|
Le
Conseil Syndical est un
organe de Contrôle, d'Assistance et de Consultation du
Syndic :
il assiste le syndic dans son travail et contrôle sa
gestion
Il a des droits, des
devoirs et des obligations
La loi prévoit que le Conseil
Syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion (article
21 de la loi du 10 juillet 1965)
Le
Syndicat de copropriété est
représenté par l'ensemble des copropriétaires
Le
Syndic
est le représentant du Syndicat |
|
Définition
Le Conseil syndical est une collectivité qui regroupe tous les
copropriétaires d’un immeuble. Le simple fait d'acheter un
logement (ou un local commercial, un local professionnel, un
garage, une cave, etc.) dans une copropriété et l'on devient
l'un des membres de droit du syndicat. Il n'y a aucune formalité
particulière à accomplir, aucun document particulier à signer en
dehors du contrat de vente. Ce syndicat a un objet très précis,
défini par la loi : la conservation de l'immeuble et
l'administration des parties communes. Ces dernières ne lui
appartiennent pas, puisqu'elles sont, suivant les cas, la
propriété indivise de l'ensemble des copropriétaires ou de
certains d'entre eux, mais c'est le syndicat, en tant que tel,
qui doit les administrer, les entretenir, etc., ce qui se fait
par l'intermédiaire du syndic.
Constitué d'une petite équipe de copropriétaires désignée par l'assemblée
générale, le conseil syndical a pour mission d'assister le syndic et de
contrôler sa gestion. Il est appelé aussi à faire le lien entre le syndic et la
copropriété. Toutes les copropriétés en sont normalement pourvues, à moins que
la majorité des copropriétaires représentant au moins les 2/3 des tantièmes du
syndicat s'y soit opposée en assemblée générale. C'est un organe de contrôle,
d'assistance et de consultation du Syndic.
Les fonctions de membre du conseil syndical sont bénévoles.
Elles ne donnent donc lieu à aucune rémunération. Si les membres
du conseil syndical font l'avance de frais pour exercer leur
mission (adhésion à la CSPC par exemple), ils seront remboursés
sur le budget de la copropriété. Les dépenses nécessitées par
l'exécution de la mission du conseil syndical constituent des
dépenses courantes d'administration. Elles sont supportées par
le syndicat et réglées par le syndic.
Afin de mener à bien les missions que lui confère
la loi, le conseil syndical possède la personnalité
morale. Cela signifie qu'il constitue une entité distincte des
copropriétaires, qu'il représente des intérêts collectifs qui
dépassent les intérêts individuels des copropriétaires. Il est
ainsi qualifié pour agir en justice si les intérêts de la
copropriété sont menacés ou malmenés. Il peut par exemple, pour
le compte des copropriétaires, acquérir des parties privatives
ou vendre des parties communes. A l'inverse, il pourra également
être poursuivi s'il a causé un préjudice à un copropriétaire, ou
à un tiers. Le syndicat peut par exemple voir sa responsabilité
engagée devant les tribunaux pour les dommages causés par le
défaut d'entretien d'un ouvrage ou d'un équipement. Ce défaut
peut par exemple être dû à la négligence ou la faute d'un
gardien ou d'un employé de la copropriété, à un vice de
construction ou à une malfaçon dans des travaux. Il incombe au
syndicat de rechercher et mettre en jeu la responsabilité du
constructeur ou des entreprises.
|
Syndicat unique ou syndicats multiples ?
Si vous faites partie d'une grande copropriété, regroupant
plusieurs bâtiments ou groupes de bâtiments distincts, il se
peut qu'il existe pour chacun d'eux des syndicats dits
"secondaires". De tels syndicats secondaires peuvent aussi être
créés au cours de la vie de la copropriété, par décision
majoritaire des seuls copropriétaires qui souhaitent en faire
partie. Ils ont une personnalité juridique autonome et
permettent aux copropriétaires de traiter au plus près les
problèmes qui leur sont propres. Les syndicats secondaires ont
ainsi compétence exclusive pour les parties communes des
bâtiments ou groupes de bâtiments pour lesquels ils sont
constitués. Il ne s'agit pas pour autant d'une "scission" de la
copropriété (par ailleurs possible mais autrement plus difficile
à réaliser). Un syndicat de copropriétaires dit "principal"
subsiste. Il a la charge des parties communes générales de la
copropriété, ainsi que celles des bâtiments ou groupes de
bâtiments ne faisant partie d'aucun syndicat secondaire. Chacun
des syndicats, le principal comme les secondaires, a son propre
syndic, son assemblée, son conseil syndical, ses comptes et sa
gestion, et s'adresse directement aux copropriétaires concernés.
Si le syndic est le même pour tous les syndicats, il doit
néanmoins les traiter comme des entités indépendantes. De plus,
le propriétaire d'un lot faisant partie d'un syndicat secondaire
paiera, pour ce lot, des charges aux deux syndicats, secondaire
et principal. De la même façon, il sera convoqué à deux
assemblées.
|
|
|
Composition
Pour
être membre du CS, il faut obligatoirement être copropriétaire
d'au moins un lot de la copropriété. Peuvent donc être élus :
 |
Le conjoint
d'un copropriétaire (marié ou pacsé), mais pas son concubin, ni ses
ascendants ou descendants |
|
|
Les associés d'une SCI copropriétaire, ainsi que
leurs conjoints |
|
|
Les représentants légaux et les fondés de
pouvoir des sociétés propriétaires de lots
|
|
|
Les
acquéreurs à terme ou leurs représentants légaux
(tuteurs, usufruitiers)
|
L'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, qui régit le
fonctionnement de la copropriété, précise que le syndic, ses
ascendants ou descendants, ses préposés (gardien, employés de la
copropriété ou personnes sous les ordres du syndic) ne peuvent être membres du
Conseil Syndical, même
s'ils ont la qualité de copropriétaire dans l'immeuble
|
Tout copropriétaire peut déléguer son droit
de vote à un mandataire, même étranger à la
copropriété (toute clause contraire du
règlement de copropriété étant réputée non
écrite), à l'exception du syndic, de ses
conjoints ou préposés.
(art. 22 Loi 1965 - nota : un gardien est
considéré comme préposé du syndic)
Il peut s'agir d'un tiers (par exemple un
parent mais aussi un locataire, un
professionnel du droit etc...). Les mandats
devant être annexés à la feuille de
présence, ils doivent nécessairement être
écrits. Chaque mandataire ne peut recevoir
en principe plus de trois mandats. |
Le conseil syndical peut être élu en bloc. La Cour de
Cassation a jugé qu'aucune disposition législative
n'interdisait l'élection en bloc des conseillers
syndicaux dés lors que le nombre de candidats est égal
au nombre de sièges à pourvoir
et
qu'aucun copropriétaire n'a demandé qu'il soit procédé à
une désignation individuelle Cass. 3ème
civ., 15 mai 2001)
|
|
Le nombre de conseillers est fixé par le règlement de copropriété ou à défaut
par l'assemblée. Ils sont ensuite élus individuellement à la majorité absolue.
|
|
|
Leur mandat ne peut excéder 3 ans
|
|
|
Il cesse de plein droit au terme fixé par
l'assemblée |
|
|
Le président est désigné par le conseil syndical parmi ses membres
|
Rôle du Président du Conseil Syndical
Le Président du CS est élu par les
membres du Conseil Syndical, et non par l'Assemblée
Générale, en dehors de la présence des autres
copropriétaires et du syndic. Si le Syndic tente de
faire élire un Président pendant l'AG, il est recommandé
de refuser et de demander une suspension de séance.
Le président n'a pas de prérogative
particulière, par rapport aux autres membres du CS,
exceptée une seule : celle de pouvoir convoquer une
Assemblée générale dans le cas où une AG s'impose et que
le syndic se refuse à convoquer la dite AG (3
copropriétaires peuvent, de concert, en demander la
convocation)
En cas d'inefficacité du Président (ou
d'obstruction), il est possible de demander, à tout
moment, une nouvelle élection. Celui-ci peut
démissionner quand il le désire. Il en informe le syndic
par courrier recommandé, et le syndic avertit le conseil
syndical afin de procéder à une nouvelle élection
rapidement
Le Président du CS ne peut pas être
rémunéré pour sa fonction (art.
27 Décret 1967)
|
|
Rôle
Un
conseil syndical jouant pleinement son rôle est un gage de bonne
gestion de la copropriété, de l'existence d'un dialogue et d'un
climat de confiance entre les copropriétaires et leur syndic.
Car, avant tout, le conseil syndical constitue un relais entre
les copropriétaires et leur syndic. Pour prendre ses décisions, le syndicat des
copropriétaires se réunit en assemblée générale et son action
s'exerce par l'intermédiaire du syndic.
Pour un maximum d'efficacité :
|
|
Prévoir dans le budget de la
copropriété, adopté en AG, une somme affectée au
fonctionnement du Conseil Syndical, par exemple
pour permettre le recours à des techniciens
qualifiés |
|
|
Garder les traces écrites des
avis rendus par le CS |
|
|
Elire, dans la mesure du
possible, des copropriétaires ayant des
compétences complémentaires (juristes,
comptables, entrepreneurs....) |
|
|
Assistance au syndic :
Le rôle du CS
est important dans la mesure où le syndic n'est
pas présent au quotidien au sein de l'immeuble,
et n'appréhende donc pas ses besoins de la même
manière. Le conseil syndical va donc être le
lien entre la copropriété et le syndic. Son rôle
est uniquement consultatif, son avis ne lie pas
le syndic |
A ce titre, il
peut :
|
|
se
prononcer spontanément sur toutes les
questions afférentes à la copropriété |
|
|
proposer d'inscrire des questions à l'ordre du jour |
|
|
attirer l'attention sur les éventuels dérapages et besoins
de la copropriété |
Il devra
être
obligatoirement sollicité par le syndic :
|
|
pour le
versement de provisions avant
d’entreprendre des travaux urgents |
|
|
pour les dépenses à engager dépassant le montant de l'enveloppe votée
|
|
|
Moyens d'action
Le conseil syndical a pour mission de contrôler
la comptabilité du
syndic, sans
pour autant s'immiscer. Pour cela, il doit être
en mesure d’accéder à tous les documents
concernant la gestion de l’immeuble, qui sont
détenus par le syndic, afin de remplir sa
fonction d'organe de contrôle. Ce dernier ne peut
s’opposer à cette consultation
|
|
Il doit avoir accès à toutes les
pièces ou documents concernant la copropriété,
et en demander une copie, et cela à tout moment,
après en avoir avisé le syndic.
Ce dernier n'a pas le droit de s'y opposer
(article 21 de la loi du 10 juillet 1965) |
Ainsi, il peut connaître :
|
|
la
comptabilité du syndicat |
|
|
les
montants des factures |
|
|
la
répartition des charges |
|
|
les
conditions dans lesquelles sont exécutés
les marchés |
|
|
l'élaboration du budget prévisionnel |
Le conseil syndical vérifie également que les décisions votées par
l'assemblée générale sont convenablement exécutées par le syndic (travaux
réalisés dans les délais et les conditions convenus).
Le conseil syndical peut, pour
l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de
toute personne de son choix, susceptible de lui apporter
son aide :
|
|
Personne
physique :
avocat,
expert comptable, technicien du bâtiment,
expert en ascenseur, architecte, geomètre
expert, etc... |
|
|
Personne
morale : association de défense de
copropriétaires |
Les
dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du conseil syndical
constituent des dépenses courantes d'administration. Elles sont supportées
par le syndicat et réglées par le syndic
(Décret
du 17/3/1967, Art. 27) |
|
Responsabilités
des membres du Conseil Syndical
Les membres du conseil syndical sont responsables des fautes ou négligences
commises dans l’exécution de leur mission. Sa mission étant effectuée
gratuitement, seules les fautes graves pourront être sanctionnées. Le conseil
syndical doit rendre compte une fois par an, à l'assemblée des
copropriétaires, de l'exécution de sa mission.
Une fois élus, les membres du conseil
syndical doivent élire un Président, à qui la loi confère des pouvoirs
particuliers : il pourra, si les circonstances l'exigent :
|
|
Procéder
à la convocation de l'assemblée générale, en cas de défaillance du
syndic ou de refus de sa part de
procéder à cette convocation, après
mise en demeure restée vaine pendant au moins 8 jours
|
|
|
En
cas de changement de syndic, contraindre en justice
l'ancien syndic à transmettre au nouveau les archives
du syndicat des
copropriétaires, là encore après qu'une mise en demeure soit restée sans
effet. Plus généralement,
du fait de sa fonction, le Président du
conseil syndical est, au quotidien, le principal interlocuteur du syndic
et le relais
naturel entre ce dernier et les copropriétaires.
|
|
|
Fin du mandat
Chaque membre
du conseil syndical peut démissionner quand il le souhaite. L'assemblée générale
peut, à tout moment, révoquer un ou plusieurs membres du conseil syndical.
Toutefois, les membres n'en font plus partie automatiquement, à l'expiration de
leur mandat, ou à l'expiration d'un délai de 3 ans à compter de leur nomination
si le mandat est à durée indéterminée.
Le
conseil syndical n'est plus régulièrement constitué si plus du quart des sièges
devient vacant pour quelque cause que ce soit. Cette vacance peut être comblée
par les suppléants. A défaut, il faudra à nouveau réunir une assemblée pour
procéder au remplacement des sièges vacants. Tout membre du conseil syndical
peut être révoqué à tout moment par décision de l'assemblée. |
|
Votre Chambre Syndicale
vous renseigne sur les questions que vous vous posez :
|
|
Comment constituer un conseil
syndical |
|
|
Qui peut être membre du conseil
syndical |
|
|
Faut-il des compétences particulières
pour être membre du conseil syndical |
|
|
Comment sont désignés les membres du
conseil syndical |
|
|
Nomination et rôle du Président |
|
|
Fonctionnement du conseil syndical |
|
|
Quels sont les moyens d'action dont
dispose le conseil syndical |
|
|
Comment le conseil syndical peut-il
se faire assister par des professionnels de son choix |
|
|
|
